Verfahrensordnung im mietrechtlichen Verfahren im Kanton Zürich

  • Mietgericht ist zuständig für Streitigkeiten aus Miet- und Pachtverhältnissen über Wohn- und Geschäftsräume sowie Streitigkeiten aus landwirtschaftlicher Pacht (ZH/GOG 16 und 21)
  • Besetzung (ZH/GOG 21 und 26)
    • bei Streitwert bis CHF 30’000.00 entscheidet der Mietgerichtspräsident als Einzelrichter, wobei
      • er berechtigt ist, die Sache dem Kollegialgericht zu unterbreiten
      • er bei einem Streitwert von mind. CHF 15’000.00 auf Antrag einer Partei verpflichtet ist, die Sache dem Kollegialgericht zu unterbreiten
    • bei Streitwert über CHF 30’000.00 oder nicht schätzbarem Streitwert, wird das Mietgericht mit dem Präsidenten und zwei Beisitzern besetzt (ZH/GOG 16 und 21)
      • ein Beisitzer vertritt die Interessen der Mieter
      • der andere Beisitzer vertritt die Vermieterinteressen
  • ordentliches Verfahren bei Streitwert über CHF 30’000.00 (ZPO 219 ff.)

  • vereinfachtes Verfahren in bestimmten Fällen (ZPO 243 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c)
    • Streitwert bis CHF 30’000.00
    • Unabhängig vom Streitwert bei
      • Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen,
      • Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen,
      • Kündigungsschutz oder
      • Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses
    • grundsätzlich mündliches Verfahren (ZPO 245 ff.)
      • reicht der Kläger eine Klage ohne Begründung ein, wird direkt zur Verhandlung vorgeladen
      • reicht der Kläger eine Klage mit Begründung ein, wird diese dem Beklagten zur Stellungnahme zugestellt und nach Eingang der Stellungnahme bzw. nach Ablauf der Frist zur Stellungnahme zur Verhandlung vorgeladen
      • das Gericht kann einen zweiten Schriftenwechsel durchführen, wenn es die Verhältnisse erfordern (ZPO 246 Abs. 2)
    • Säumnisfolgen werden schon mit der ersten Vorladung angedroht (ZPO 133 lit.f.)
      • reicht der Beklagte innert angesetzter Frist keine Stellungnahme ein (ZPO 245 Abs. 2), wird das Verfahren ohne die unterbliebene Handlung fortgesetzt (ZPO 147 Abs. 2); der Beklagte erleidet keinen Nachteil
      • bleibt eine der Parteien der Hauptverhandlung ohne genügende Entschuldigung fern, stellt das Gericht auf die vorhandenen Eingaben und Beweismittel der Parteien und auf die Ausführungen der anwesenden Partei ab und fällt einen Entscheid (ZPO 219 i.V.m. ZPO 234 Abs. 1)
      • bleiben beide Parteien der Hauptverhandlung ohne genügende Entschuldigung fern, wird das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben und die Kosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt (ZPO 234 Abs. 2); keine materielle Rechtskraft
    • Gericht kann vom Kläger einen Kostenvorschuss für die Gerichtskosten bis zur Höhe der mutmasslichen Gerichtskosten verlangen (ZPO 98)
    • Kläger hat unter bestimmten Voraussetzungen in vermögensrechtlichen Angelegenheiten auf Antrag des Beklagten die Parteientschädigung sicherzustellen (ZPO 99)
    • Parteien haben für Beweiserhebungen Kostenvorschüsse zu leisten (ZPO 102)
    • Fristen stehen während den Gerichtsferien still (ZPO 145)
    • beschleunigtes Beweisverfahren
      • Beweismittel sind bereits an der Hauptverhandlung mit dem ersten und spätestens mit dem zweiten Vortrag zu bezeichnen sowie – wenn möglich – einzureichen (ZPO 219 i.V.m. ZPO 229)
      • Gericht erlässt die erforderlichen Verfügungen, damit die Streitsache möglichst an einem Termin erledigt werden kann (ZPO 246)
  • eingeschränkte Untersuchungsmaxime im vereinfachten Verfahren (ZPO 247)
    • Gericht hat im vereinfachten Verfahren bei unklaren oder unbestimmten Vorbringen eine Fragepflicht (ZPO 247 Abs. 1)
    • das Gericht hat die Parteien aufzufordern, die nötigen Beweismittel zu nennen und vorzulegen (ZPO 247 Abs. 1)
    • das Gericht hat den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen bei einem Streitwert bis zu CHF 30’000.00
    • eingeschränkt wird die Untersuchungsmaxime durch die Dispositionsmaxime, wonach der Streitgegenstand durch die Parteien bestimmt wird: das Gericht ist an die Parteianträge gebunden
  • die Parteien müssen dem Gericht alle für die Beurteilung des Streitfalles notwendigen Unterlagen vorlegen (ZPO 160 ff.)
    • verletzt eine Partei ihre Mitwirkungspflicht hat sie die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen (BGE 120 II 105)
  • Vorsorgliche Massnahmen (ZPO 261 ff.)
    • die Schlichtungsbehörde kann keine vorsorglichen Massnahmen erlassen
    • der Richter ist immer für vorsorgliche Massnahmen zuständig, unabhängig davon in welchem Stadium sich das Verfahren befindet (bevor die Schlichtungsbehörde mit dem Fall befasst ist, während der Befassung, während der 30-tägigen Klagefrist und auch wenn die Sache vor dem Gericht hängig ist)
    • örtliche Zuständigkeit bestimmt sich nach ZPO 13 und ZPO 33
    • mögliche Massnahmen
      • Sicherungsmassnahmen (Beispiele)
        • dem Vermieter soll vorsorglich verboten werden, Arbeiten zur Änderung oder Erneuerung der Mietsache in Angriff zu nehmen resp. weiterzuführen
        • dem Mieter soll vorsorglich verboten werden, Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache vorzunehmen
        • dem Mieter soll vorsorglich die Untervermietung oder Übertragung der Miete verboten werden
        • Achtung: Geldforderungen sind über den Arrest (SchKG 271 ff.) zu sichern
      • Regelungsmassnahmen
        • es soll vorsorglich eine Regelung betreffend Besichtung der Wohnung durch den Vermieter zur Wiedervermietung getroffen werden
      • Leistungsmassnahmen
        • Vermieter soll vorsorglich verpflichtet werden, Mängel an der gemieteten Sache zu beheben
        • die vom Mieter hinterlegten Mietzinse sollen vorsorglich ganz- oder teilweise freigegeben werden
        • Mieter soll vorsorglich verpflichtet werden, das Mietobjekt zurückzugeben
    • Voraussetzungen
      • der Gesuchsteller hat glaubhaft zu machen, dass
        • das Hauptbegehren wahrscheinlich begründet ist
        • ihm ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht
    • zuständiges Gericht
      • vorprozessuale vorsorgliche Massnahmen
        • Einzelrichter im summarischen Verfahren
        • ohne Sühnverfahren (ZPO 248 i.V.m. ZH/GOG 24)
        • vgl. ZPO 261 ff..
      • vorsorgliche Massnahmen nach Rechtshängigkeit der Klage
        • Mietgericht bei Streitigkeiten aus Miet- und Pachtverhältnissen über Wohn- und Geschäftsräume sowie Streitigkeiten aus landwirtschaftlicher Pacht
        • anderes zuständiges Gericht
  • Streitwert (ZPO 91 ff.)
    • richtet sich grundsätzlich nach dem klägerischen Rechtsbegehren (Widerklagestreitwert wird nicht addiert, sondern höherer Streitwert ist massgebend)
    • Spezialfälle
      • mit Mietzins ist immer der Bruttomietzins gemeint
      • bei Mietzinsanfechtung (Anfechtung Mietzinserhöhung, Anfangsmietzins, Mietzinsherabsetzung) entspricht der Streitwert der jährlichen Mietzinsdifferenz zwischen den Positionen des Mieters und Vermieters, multipliziert mit 20 (bei unbefristeten Mietverhältnissen) resp. multipliziert mit der restlichen Laufdauer des Vertrages (bei befristeten Mietverträgen)
      • bei Anfechtung der Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages entspricht der Streitwert dem Mietzins, für die Dauer ab dem bestrittenen Kündigungstermin bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin (Sperrfrist von OR 271a lit. e ist zu beachten) resp. bis zum ordentlichen Ablauf des Mietverhältnisses (bei vorzeitiger Kündigung eines befristeten Mietvertrages)
      • bei Erstreckung des Mietverhältnisses entspricht der Streitwert dem für die beantragte Erstreckungsdauer anfallenden Mietzins

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